Proiectul tau imobiliar: contract de antrepriza sau contractant general?

16-02-16 Ligia Seceleanu 0 comment

După boom-ul imobiliar și criza aferentă, românii au căpătat o neîncredere în agenţii de vânzări de imobile, care se extinde însă și asupra constructorilor.

Proiectul tău imobiliar însă nu trebuie să sufere datorită acestei neîncrederi. Indiferent de tipul de prestaţie care este oferită de constructor, dispui de niște drepturi și garanţii prevăzute de lege. Este așadar esenţial să cunoști diferenţa între contractul de antrepriză simplu și lucrările în regim de contractant general.

 

Un clasic în viaţă : contractul de antrepriză

Formula clasică de proiect antreprenorial presupune un antreprenor, cel mai adesea un arhitect sau chiar un birou de studii, care va proiecta și realiza construcţia Art. 1851. Codul Civil

Antreprenorul execută lucrările pentru un client, denumit adesea de legislaţia aplicabilă beneficiar.

Totuși, diferite alte scheme de organizare pot interveni. În primul rând beneficiarul poate organiza el însuși coordonarea șantierului, sau se poate implica în supraveghere.

În alte scheme, părţile fiecărei persoane care intervine sunt mai segmentate, în sensul în care pot exista:

  • un proiectant – care răspunde și își asumă cheltuielile suplimentare generare de erorile în proiectarea lucrării ;
  • un executant – execută lucrările de construcţie
  • un verficator de proiecte
  • alţi experţi autorizaţi sau atestaţi

Dacă lucrarea de construcţie se execută pe bucăţi (adică cu persoane diferite), răspunderea celor care intervin este comună. Aceasta înseamnă că părţile care intervin în construcţie răspund de viciile ascunse dacă este stabilită nerespectarea normelor de proiectare în vigoare Art.30, Legea Nr. 10/1995.

 

Atenţie : această răspundere pentru viciile ascunse ale construcţiei, nu există decât pentru cele ivite într-un interval de 10 ani de la recepţia lucrării dacă nu sunt legate de structura de rezistenţă. Totuși pentru viciile legate de structura de rezistenţă, răspunderea pentru viciile ascunse este pe toată durata de existenţă a clădirii.

 

Un nou model în devenire : Contractantul general

Modelul contractantului general provine și este cunoscut în special în legislaţia engleză.

De obicei contractantul general nu intervine în construcţia efectivă, ci în principal în restul de prestaţii și servicii care există în domeniul construcţiilor.

Contractantul general se ocupă așadar de construcţiile la cheie, în funcţie de cerinţele beneficiarilor. Pe lângă acestea, produce și studii, oferă asistenţă în demersurile administrative, pentru costuri și asigurări.

Cât despre executarea lucrărilor în sine, contractantul general recurge cel mai adesea la subcontractare, sau, în cazul în care activitatea îi este guvernată de contractul de antrepriză, prin contractele de subantrepriză.

 

Diferenţele practice dintre antrepriza clasică și contractantul general

În afara de distincţia enunţată – faptul că în practică contractantul general subcontractează realizarea lucrărilor- contractanţii generali își asumă în practică răspunderea pentru preţuri.

Astfel, orice proiect imobiliar dispune de un anumit buget, care este mai mult sau mai puţin respectat. Contractanţii generali au preţuri ferme și definitive pentru care pot realiza și livra construcţia la cheie.

Mai mult, contractanţii generali se angajează și în privinţa datei la care pot avea proiectul executat.

În ceea ce privește regimul de subcontractare, nu există nicio diferenţă esenţială între cele două categorii.

Subantrepriza este deci permisă dacă antrepriza (contractul cu executantul lucrării) nu este încheiată intuitu persoane (în consideraţia persoanei).  Antreprenorul răspunde pentru toţi subantreprenorii pe care îi utilizează, iar contractul de subantrepriză se încheie prin integrarea obligaţiilor din contractul principal.

În concluzie, atunci când vrei să îţi negociezi un contract robust de realizare lucrări, este bine să iei în calcul și soluţiile oferite de contractanţii generali. Pe lângă obligaţiile de încadrare în buget și referitoare la termenul de realizare al construcţiei, îţi pot oferi și asistenţa necesară obţinerii actelor, înlesni asigurările etc.



Leave a reply