Clauza penala in contractele de inchiriere

16-05-16 Ligia Seceleanu 0 comment





Trăind într-un sistem dualist, marcat de profesionist și consumator, de hăţișuri de măsuri și prevederi legale pentru a marca poziţia de inferioritate a consumatorului în raportul juridic – ceea ce conduce către discriminarea pozitivă a acestuia – suntem uimiţi.

Uimiţi suntem în primul rând de pervertirea sensului de consumator – de ce să existe o noţiune diferită și specială, când legea generală ar trebui să-i presupună pe toţi inferiori în raport cu fiara statală, și în raport cu comandanţii economici ai acesteia – profesioniștii ?

În toate cazurile, vă vom prezenta actualul sistem în care ne luptăm să ieșim din mocirlă.

I.            Trăiască legea organică și manifestările ei.

În Articolul 1535 din Codul Civil, proprietarul care nu a fost plătit la timp are dreptul la daune moratorii (de la scadenţa obligaţiei de plată până la plata efectivă), așa cum a stabilit în contract, sau în cazul dezinteresului, așa cum prevede legea. Proprietarul nu trebuie deci să dovedească prejudiciul.

Menţionăm că prezentul articol se aplică tuturor subiecţilor de drepţi

Pe de altă parte, părţile pot stabili penalităţi separate (Art. 1538 din Codul Civil). Acestea sunt destinate să compenseze eventualul prejudiciu susţinut de către proprietar în cazul în care chirașul nu își îndeplinește una dintre obligaţiile contractuale.

În practică, penalităţile pot viza atât obligaţia de plată, cât și alte obligaţii contractuale, însă o distincţie trebuie făcută în funcţie de natura chiarșului – care acţionează în calitate de profesionis sau în calitate de consumator.

II.         Particularul penalizat că închiriază

Atât particularul cât și profesionistul intră sub incidenţa Ordonanţei Nr. 13/2011 și a capitolului I al acesteia.

Astfel, dobânda penalizatoare este cea datorată de debitorul obligaţiei bănești în cazul în care acesta nu a plătit la scadenţă (Art. 1 (3), Ordonanţa Nr. 13/2011). Părţile sunt libere să stipuleze penalităţile pe care le doresc, dar în cazul în care nu le prevăd, dobânda legală va fi cea care va fi plătită.

Dobânda legala este cea de referinţă (1.75%) la care se adaugă 4 puncte procentuale. Un total de 5.75% din sumă va putea fi cerut așadar pentru acele raporturi care implică o firmă și un consumator.

Dacă însă vorbim de raporturi între persoane fizice exclusiv, atunci dobânda legală este de 4.6%, iar clauza penală nu poate stipula în contract mai mult de 6.9%.

Cu toate acestea, nu trebuie confundate clauzele penale cu clauzele prin care se cer indemnizaţii de reziliere pentru convenienţă, destinate să compenseze amortizarea a imobilului închiriat în perioada în care acesta nu mai produce bani și până la găsirea noului chiriaș.

Clauzele penale, sunt așadar niște sancţiuni contractuale, destinate penalizării unui comportament care ar putea în principiu aduce daune și interese creditorului obligaţiei nerespectate.

Pe de altă parte, putem imagina un sistem în care rezilierea contractului înainte de termen să poarte penalităţi (nu indemnizaţii de reziliere), pentru a disuada chiriașul să rupă contractul după bunul său plac fără respectarea unui anumit preaviz. În acest caz, contractul trebuie să prevadă în mod expres modalităţile de fixare ale penalităţilor. Dacă penalitatea se dovedește a fi nefixată corespunzător sau abuziv, sancţiunea nu este bineînţeles anularea contractului, ci doar a respectivei dispoziţii (și aceasta sub intervenţia instanţei).

Rolul clauzei penale este în principiu de a evalua prejudiciul suportat de către proprietar pentru rezilierea înainte de termen. Astfel, clauza penală ar trebui să excludă o acţiune ulterioară în daune și interese pe baza obligaţiei de care depinde o asemenea clauză penală (deși nu este neapărat necesar).

Cel mai adesea în majoritatea contractelor, neplata la termen de către chiaș aduce posibilitatea proprietarului de a rezilia contractul și de a-i cere penalităţile corespunzătoare. Or, contractul de închiriere este cel mai adesea un contract de adeziune, în sensul în care este semnat de către chiriaș fără a-i fi dată posibilitatea de a negocia clauzele. Astfel, în practică, se ajunge la abuzul consumatorului – particular (chiar și între particulari), întrucât întregul risc economic este suportat de către chiriaș, penalităţile cerute fiind de impresionante proporţii.

De aceea judecătorii sunt investiţi cu puterea de a reforma clauzele penale abuzive.

 

III.       Penalizarea profesionistului pentru subminarea concurenţei capitaliste.

În ceea ce privește profesioniștii, din anumite puncte de vedere putem afirma că introducerea de clauze penale este mai permisivă.

Discuţia se poartă atât la nivel de întârziere în executare cât și la neexecutarea unor obligaţii, dar și aparte pentru întârzierile de plată la sumele datorate potrivit termenilor stipulaţi.

Astfel, dobânda legală, în cazul profesioniștilor este, în lipsa unor prevederi contractuale exprese, este de 9.75% (Art. 4 din Legea Nr. 72/2013).

Profesioniștii pot considera să prevadă niște penalităţi diferite și superioare, cu condiţia să nu fie manifest disproporţionate.

Cel mai adesea, penalităţile în contractele dintre profesioniști vizează nu atât sumele de plată, cât modalităţile și termenele de livrare ale unor alte obligaţii.

Având în vedere elementele enumerate, un mode de clauză penală în contractele de închiriere poate fi următorul. Clauza distinge între penalităţile de întârziere de plată și cele datorate în plus sub formă de penalităţi de indemnizare a prejudiciului suportat.

IV.       Model de clauză penală în contractele de închiriere

 

“În cazul în care chiriașul nu își platește chiria, acesoriile și sumele exigibile la termenul stabilit, în cinsprezece (15) zile după recepţionarea de către chiriaș a unei scrisori recomandate cu aviz de primire rămasă fără răspuns, dosarul va fi trimis executorului judecătoresc și sumele datorate vor fi majorate de drept cu 10%, corespunzând unei indemnizaţii forfetare a cheltuielilor de contencios și independent de orice taxă administrativă de executare sau de livrare.

 

Orice sumă datorată în baza prezentului contract de închiriere care nu este plătită la data scadentă exactă, va purta interes legal, fără ca o punere în întârziere prealabilă să fie necesară, chiriașul  regăsindu-se pus în întârziere prin efectul scadenţei termenului.”



Leave a reply